La déduction des intérêts débiteurs est fortement restreinte : voici ce qui se cache derrière le changement de système concernant la valeur locative

On entend et on lit beaucoup en ce moment au sujet de la votation fédérale du 28 septembre 2025 concernant le changement de système prévu pour la valeur locative : celle-ci devrait être supprimée, ce qui entraînerait en contrepartie des restrictions au niveau des déductions fiscales et donnerait aux cantons la possibilité d'introduire un impôt sur les biens immobiliers pour les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire.

Dans cette newsletter, nous souhaitons attirer l'attention sur un point qui est souvent négligé dans le débat public, mais qui peut avoir des répercussions importantes pour un cercle de contribuables bien plus large que celui des seuls propriétaires immobiliers : la déduction des intérêts d'emprunt, qui a été entièrement repensée et qui, dans la plupart des cas, a été considérablement restreinte.

1. Quels changements concrets l'adoption du projet entraînera-t-elle ?

• Valeur locative: non applicable aux logements occupés par leur propriétaire (résidence principale et résidence secondaire).
• Déductions pour frais d'entretien: les frais d'entretien ne seront désormais plus déductibles au titre de l'impôt fédéral direct (à l'exception de la protection des monuments historiques) ; les déductions cantonales liées à l'énergie et à l'environnement seront possibles jusqu'en 2050 au plus tard.
• Réforme de la déduction des intérêts d'emprunt: voir à ce sujet le chapitre 2.
• Déduction pour primo-accédants: toute personne qui acquiert pour la première fois un bien immobilier destiné à son usage personnel à titre permanent peut continuer à déduire des intérêts hypothécaires (supplémentaires) pendant dix ans (max. 10 000 CHF par an pour les couples mariés, 5 000 CHF pour les personnes seules ; la déduction diminue chaque année de manière linéaire de 10 %).

• Impôt foncier: les cantons peuvent appliquer un régime fiscal particulier aux résidences secondaires

‍2. Élément clé méconnu : la déduction des intérêts débiteurs au prorata

La véritable portée du changement de système ne réside pas dans la suppression de la valeur locative, mais dans la redéfinition de la déduction des intérêts passifs. Ce point est souvent occulté dans le débat public, alors qu’il s’agit d’un changement substantiel ayant des conséquences pour l’ensemble des contribuables.

À l'avenir, les intérêts sur les dettes privées ne pourront plus être déduits sans autre forme de procès, mais ne seront déductibles que dans des limites strictes et selon un taux déterminé (proportionnel à la part des biens immobiliers loués dans la fortune totale). En l'absence de biens immobiliers loués, la déduction des intérêts passifs est même totalement supprimée, y compris pour les hypothèques sur la résidence principale, les crédits lombards ou à la consommation. La règle actuelle (50 000 CHF plus les revenus du patrimoine) est supprimée sans être remplacée.

L'exemple suivant illustre les conséquences importantes que peut avoir la refonte de la déduction des intérêts débiteurs pour l'ensemble des contribuables :

Mme X réside dans le canton de Berne et, en tant qu'entrepreneuse, dispose d'une fortune totale de 5 millions de francs suisses (bien immobilier de placement d'une valeur de 1 million de francs, titres d'une valeur de 2 millions de francs et valeur fiscale de l'entreprise de 2 millions de francs). La part de la fortune immobilière par rapport à la fortune totale s'élève à 20 %.

Les revenus nets, déduction faite de toutes les déductions générales, s'élèvent à un total de 240 000 CHF (revenus salariaux, revenus locatifs, dividendes provenant de titres cotés en bourse et un dividende versé par sa propre entreprise). Les intérêts hypothécaires s'élèvent à 20 000 CHF.

Désormais, seuls 20 % des intérêts sur les dettes sont déductibles, soit 4 000 CHF au lieu des 20 000 CHF précédemment.

Il en résulte donc un revenu (annuel) supérieur de 16 000 CHF, ce qui entraîne une d'impôt sur le revenu d'environ 6'500 CHF . Dans le canton de Berne, l'de 4'000 CHF par an. ‍

Conclusion

Le changement de système envisagé supprime certes le revenu fictif controversé, mais entraîne en même temps des modifications profondes concernant la déduction des intérêts passifs. Celles-ci ne concernent pas seulement les propriétaires immobiliers, mais tous les contribuables qui ont des intérêts passifs sous quelque forme que ce soit. Il vaut donc la peine d'examiner le projet de manière nuancée et d'en évaluer soigneusement les conséquences (sur sa propre situation) – avant de se prononcer aux urnes le 28 septembre 2025.